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对房企来说，现在最大的困局是缺钱。不仅借钱难，回款也难。
随着近期多个预售款监管政策加码，房企的资金困局恐怕还要再度加剧。而这种压力不仅作用在融资端，还将波及工程线。
最近，浙江宁波、陕西西安等至少五个城市出台加强商品房预售款监督的征求意见稿，要求商品房预售款全部存入监管账户，由监管银行监管，禁止开发商直接收取预售款。
有些地区，比如宁波和西安，还分别规定，交付前重点监管预售资金范围为监管项目工程造价的1.3倍和1.2倍。预售款的拨付和使用，也得按照项目建设进度核拨。违规处罚力度也进一步加码，除了暂停网签外，还增加了暂停监管资金拨付、并计入诚信档案等处罚条例。
有预售款监管虽然过去长期都有，但很多时候并没有非常严格执行。而未来，随着操控空间变小，违规代价增大，房企想要合法的加速预售款提取，只能通过工程建设提速来实现。
此前项目建设一般是先紧后松，抢工至预售节点后，可以稍微松一口气；以后，不仅要抢预售节点，整个建造周期都要提速，各节点都得按时完成甚至提前完成，而且不能出现质量明显下滑，保证项目能顺利交付出去。
很明显，此政策一旦落地，房企工程线将面临空前压力。抢工期保质量，是接下来的重中之重。
如何让工程又快又好？技术和管理升级，两者缺一不可。明源君此前分享过标杆房企如何通过穿插施工缩短工期(在公众号对话框发送“穿插施工”可查看详情)，本文进一步分享业内有代表性的工艺技术，也欢迎大家分享各自的经验，2020年一起进步！
用制造业的方式造房子
减少变更，简化现场施工工序
制造业的生产方式是怎么样的？
专业化分工，流水线作业；批量化、标准化生产。
穿插施工模式下，各楼层流水作业，每个工种只需要负责对应工序的施工，实现专业分工；而在产品标准化的基础上，借助BIM集成和协同，装配化建造，是住宅建造产业化的方向。
1、全过程BIM，实现建筑一体化建造
BIM技术这几年风头非常猛，应用范围已逐步覆盖项目开发全周期。
根据万科和碧桂园具体项目，BIM在项目策划、深化设计和现场施工三个阶段都有所应用，实现了从设计到建造的一体系建造。
其最大的好处在于促进各专业协同，减少无效变更，以及简化现场工序。比如设计环节，将建筑、结构、水电、部品、装修五大专业结合在一起进行图纸集成深化，减少因“错、漏、碰、确”导致的设计变更。以碧桂园为例，其设计一体化图纸清单就包括以下内容：
再如交底环节，过去很多一线人员看不懂图，或者看错图，不能按图施工。而重要节点，尤其是较为复杂的工序，或容易出现质量通病的环节，采用BIM模型对施工工法工艺进行3D还原，直观易懂，即便是原来不懂图纸的工人，也能很容易看明白。
兰州金茂城市综合体就将实体样板引路与 BIM 相结合，利用 BIM 对样板工程进行深化设计，结合工艺标准、规范要求、质量检验标准等信息，制作三维作业指导书，用于现场交底。
其次，建立标准化BIM构件库，实现模块化建造。
国内建筑业整体标准化程度低，每家产品的构件部品存在差异，各房企的构件预制需要单独开模，如果每个构件都单独开模一次，体量又不大，将造成大量的增量成本。
批量化生产的关键途径是将产品标准化，各分项结构和部件做法固定下来，形成构件库和部品件库，每个项目选择相互匹配的构件和部品件等模块来组建模型，可以加速出图速度，而且不需要每类构件单独开模，节约成本，现场拼装难度也会降低。
2、工业化制造：适度预制+模板装配+装配式装修
不少人把PC预制(部品构件在工厂里生产加工，再运输到现场吊装)等同于住宅工业化，事实上，这仅仅是其中一个部分。住宅工业化还包括铝模体系、装配式内装等。
①PC预制与铝模装配结合施工
住宅工业化的概念是国外舶来品，国内最早参照的是日本的施工方式，但日本的住宅结构与国内不同，日本高层住宅多为框架结构，国内的高层住宅建筑多为剪力墙结构。多年来，国内的住宅工业化慢慢摸索着适合自己的路子，现阶段主要是部分构件预制+部分铝模现装配式结合施工的模式。
碧桂园在ssgf模型中，将模板装配式施工称之为“空中装配工厂”，就是以每层结构为一个基础构建单元，采用高精度建筑模具并通过模具纵向移动，把每个楼层变成一个装配工厂。过去工厂预制构件，变成工厂预制构件模具，现场一体化浇筑成型，无需从工厂运输和吊装预制外墙，减少运输和安装成本。更重要的是，模板现浇混凝土外墙较之预制外墙，其连接性更强，利于楼体结构稳固。
万科最新的建造体系5+2+X中，“5”指的是项目施工中采用铝模、全混凝土外墙、装配式内隔墙、全钢自升爬架、各空间、多专业、全方位穿插施工；“2”指的是主体适度预制、装配式装修，是典型的工业化建造思路。
以西安万科城为例，项目包括3、4#住宅楼及地下车库，其中3、4#住宅楼为地下1层，地上34层，主楼结构部分构件采用叠合板、预制阳台、预制空调板、楼梯及局部隔墙板，4#楼剪力墙、梁采用铝模板现浇施工，顶板采用预制叠合楼板。
如下图，4#标准层主体结构楼板，每个房间设计为一块叠合板，每单元叠合板共计38块，叠合板板厚60mm，现浇层板厚80mm。
叠合板分布位置图
在施工中，剪力墙，门垛、梁及局部过梁采用铝合金模板一次性支设到位，然后安装水平叠合楼板，再浇筑墙、梁及楼盖叠合层的混凝土，将铝模施工与PC预制结合起来施工。
铝模板+叠合板体系主要施工流程
②装配式装修
目前应用较广的有高精度楼地面+薄贴地砖、干法内保温、整体卫浴、集成厨房、管线分离、公区挂墙板等。
其对施工效率的提升，主要通过构件预制、干法施工，简化现场工序而实现。
比如主体结构采用铝模现浇，结构的精度明显提高，精装阶段可以省去抹灰工序。比如龙湖的管理体系要求，铝模板表面的平整度误差将控制在1毫米以内，长、宽误差不超过2毫米。精准度比传统木模提高1.6倍左右，可达到免抹灰的效果。
再如高精度结构地面，由于结构板浇筑时，严格了控制楼面水平度和平整度，装修时可免除二次砂浆找平这一工序，木地板等可以在结构面直接安装，也明显提高了施工效率。
智能化革命
靠黑科技提高施工和管理效率
工程建设一直给人印象是传统落后，跟科技沾不上关系。其实，现在的建筑工程，不仅在技术上有黑科技介入，管理方面也是越来越科技化。
1、建筑机器人应用
碧桂园投资研发建筑机器人的新闻，曾在内业引发轰轰烈烈的讨论。据其对外消息，今年，铝模安装机器人、内墙喷涂机器人、地砖铺贴机器人等20多款建筑机器人已在测试，其中多款已在工地上现场测试。此前碧桂园总部还曾直播展示了地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及PC内墙板安装机器人等3款建筑机器人的作业过程。
而在一些大型项目里，智能机器人已经运用在实际建造工作中。比如西安市地下综合管廊工程里面，运用了钢筋折弯机，每天可以处理7万根钢筋；激光测距仪，用来检查承重支架的安装，还有智能机器人24小时不间断巡查管廊情况。
2、移动在线化管理
过去，现场检查采用的是问题采用查验单登记，资料浩瀚，工作效率低，还时常出现整改遗漏。现在很多房企已采用在线系统采集检查结果，不仅数据精准，还能多方实时共享。由于报表自动生成，一线人员也不需要再做纸质报表，节约了很多时间。
检查评估过程中，将发现问题的部位拍照，上传到系统，并在线通知相关责任人，快速推进整改工作。施工单位整改完成后，也上传整改信息并通知工程师复验。工程师验收结果记录在系统中，形成问题整改闭环。
总部、区域、第三方的检查评估，也全部实时在线共享。比如第三方巡检，检查结果一出来，项目部、区域、总部都能实时看到。
由于所有信息实时同步，项目总通过应用看板，就可以全方位掌握项目的各项情况，比如某项工序的整改是否按时完成，某个楼层实测实量的分数如何等等。总部的领导坐在办公室里，也可以实时调取任意一个项目的进度、质量、安全风险等信息，不再需要下级层层汇报，就可以快速决策。
再如实测实量环节，同样可将测量数据记录到系统里面，并在图纸中标记测量点，测量结束后系统自动计算合格率。施工方、监理方和甲方的记录都同步到这个平台上，实时进行对比，让整个验收过程更加透明。还可以结合二维码技术，将实测实量的数据上墙。
3、引入智能管理设备
较之人工实测实量，智能实测设备的效率要高得多。只要APP上设置好测量位置和指标，开启扫描仪，仪器就会自动扫描获取三维场景内所有空间信息，并将数据上传、分析，实现数字化数据上墙。过去测完一个100㎡的房间可能需要30分钟以上，使用智能实测设备只需要5分钟。
再如无人机巡航，飞完一圈工地可能只要半小时，而人工巡查则要几个小时。
还有些项目引入智能设备来指导现场劳动力及机械分配，通过定位劳动力和设备的位置，使管理人员能随时了解每个工作面有多少人在作业，是哪些人在作业。
比如有些项目还给工人发放内置蓝牙芯片的安全帽，与后台系统互联。工人的出勤时间、行动轨迹在系统里自动生成。现场不需要像以前那样清点人头，就及时发现窝工、怠工的情况。
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